他人に貸している持ち家を売る方法

家をたとえば5年の定期借家契約(5年で退去してもらえる)で貸し出したとしても、

思わぬことが起こって、1年で売却しなければならないことも可能性としてあるな、と思いました。

 

他人に貸している家を売る方法としていくつかパターンをご紹介いたします。

 

①賃借人がいるまま収益物件として売る

この場合、空き家に比べると、賃借人がおられる家というのは、

権利関係上、家が「不自由な状態」に置かれるので、

空き家に比べて、一般流通市場のなかでは安く取引されることが多いです。

 

年間賃料に対する利回り(年間収入÷物件価格×100%)の相場を考えて、

現在の賃料からの相場利回りを使っての逆算で、価格をはじき出すということも

一方ではしますので(収益還元法といいます)、

一般流通市場のなかでの相場より高く売るということも、

理屈の上では可能性はありますが、

数としては少ないのではないか、と思います。

 

収益物件は、買い手の側から考えると、

賃借人がお住まいのあいだは、家賃収入が安定して得られますので、

 

ⅰ賃借人がお住まいの間は家賃収入を得て

ⅱ空き家になってからの売却して利益を得る

 

と２段構えで利益の確保を考える方もおられます。

 

近年、この２段構えで利益の確保を考える不動産会社が増えているような感覚はあります。

 

なので、賃借人がいるままの物件だから空き家状態より極端に安くなる、ということも、

自分の感覚では少なくなったのではないかと思います。

 

②賃借人に対して売る

 

このケースは意外に多いです。

 

私は家をお売りになる方の立場でどうしても見てしまいますが、

賃借人は、家の修繕が必要な箇所などを売主よりもよく知っていますので、

そこを突かれて一般的な相場よりも安く交渉されてしまうこともあります。

 

ただ一方で、気分的な話になりますが、

よく知っている賃借人に売る方が気が楽だという売主様もいます。

賃借人の立場からしても、

子供の学校や引っ越しの面倒さ、家を所有したいという欲求が出てきた、など

できれば今賃貸で借りているその戸建て/区分所有を買いたいという方もいますので、

売主様自身が納得いく価格を主張しても、そのまま通ることもある印象です。

 

③話し合いのもと、退去してもらって、空き家になって売る。

 

お住まいになるため(実需)の区分所有や戸建ての場合、空き家状態が、一般的には一番高く売れます。

ただ、日本では、賃借人は家主よりも守られるべきという発想が強く、

法律にもその思想は反映されていますので、

なかなかスムーズにはいかないことも多いような印象です。

 

 

家をお売りになる方々には様々な状況があること、理解しておりますので、

しっかりヒアリングさせていただければ、最適なご提案できます。ご相談ください。