家を貸す時に気を付けること

今回のブログ

 

家を貸す時に気を付けること

 

この記事でわかること

 

家を貸すときには「契約」において、理解しておかなければならないことがある

 

 

〇記事の流れ〇

 

１．定期借家契約を考慮に入れてください。

２．私の経験談

 

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１．定期借家契約を考慮にいれてください！

 

　結論を先回りしていいますが、

　転勤などで、自己所有のお部屋を貸すときは、

「定期借家契約」を結ぶことを考慮にいれてください！

 

最近、当社に来る査定依頼でも、「家を売りたい」に加えて、

自己所有の不動産を「貸した場合の賃料も知りたい」という

内容が増えてきているように感じます。

 

あべのハウジングも、部屋を貸すサポートができますし、宣伝させていただいてもおりますので、

当然、前のめりで回答させていただいているのですが、気をつけなければならないポイントも

いくつかあります。

 

ちょっと驚かせるようなことを言ってしまいますが、

 

誰かに部屋を貸すと、戻ってこないものと思ってください。

 

大事な前提なので、誇張しました。もちろん大げさに言っています。

 

細かくいうと、契約の仕方に気をつけないと、

知らず知らずのうちにそういう事態に陥ってしまうということです。

 

当然、回避方法があります。それが定期借家契約です。

 

それをする必要性と、しないリスクを押さえてもらうことをお伝えするために

宅建業者はいると思っています。

 

日本は、「借主は家主よりも守られるべき」という考え方が根付いており、

その考え方に基づいて、法律も変化してきていますから、

思い切ったことを言ってしまいますが、

力関係では、≪借主＞家主≫である、というふうに思ってください。

 

一番、大きなところでいうと、

家主は借主に退去を強いることはできません。

交渉は別にしてもいいです。

ただ、あくまで、「お願い」というレベルを超えることはありません。

 

なので、家が戻ってくることはありません。

 

気をつけていただきたいポイントです。

 

２．私の体験談

 

サイドストーリーで補足させていただきたいのですが、

 

私はかつて勤めた会社で自社の収益マンションの管理・契約業務をしていて、

上司に言われたものです。

「ウチらが強いのは、鍵を渡すまで。だから、それまでの段階はこちらがイニシアティブを握って

契約を進めていくべきやし、入居者の属性もしっかり見ていかなあかん」

 

かなり印象に残っている言葉です。

 

ここでは記しませんが、様々な実務を通して、

「なるほどな」と実感せざるを得ないことが多かったです。

 

たくさんの部屋を担当していたので、

主に入居者対応に関して、在職中は、

何かしら、ずっと悩みの種を、

担当として抱えていたように思います。

 

当然、入居者様から賃料をいただいているので、管理会社としてすべき義務は

果たさねばならないのですが、どうしようもないことについて、

追い回されるような感じでクレームを受け、対応のお金や時間のコストがかさんで、

「うーむ、なんとも」みたいなこともありました。

 

どちらが悪いかはっきりいえない部分は、家主が面倒をみなければならない、という

ニュアンスが伝わりやすいでしょうか。

 

借主に迎合しすぎて、あれもこれも言いやすい関係性になってしまっていたり、

そもそも対応が悪かったり(←これはだめですけど)

この話に限らずあらゆる業種業態において、

「クレームを生み出しているのは、担当しているそのひと自身」であるともよく言いますし、

仕事をするときにはやはり自責思考が必要なのですが、それでも…ということはありました。

 

そういうときでも、家主だからしょうがないか、

と、泣きをみてしまうっていったらいい方は変かもしれませんが、

そういうこともありました。

 

とはいえ、

借主にあきらかな問題があった場合は変わります。

部屋が戻ってきます。変な言い方になりますが。

問題の種類は多いので割愛しますが、

たとえば、家賃の滞納です。

 

「滞納しているんだから、すぐに強制執行できるんじゃないの？」

家賃の滞納を理由に強制執行はできます。

ただ、ひと月ふた月みたいな短期間ではできないです。

裁判所の許可が当然必要なので、それが右左と簡単に動くものではないからです。

そのあいだ、家賃の機会損失が生まれ続けます。

 

滞納している借主に内容証明を送るところから始まり、

最後、民事執行(強制執行)を申し立てて、

それが実行されるまで、実に多くの段階を踏まなければなりませんし、

その段階ごとに裁判所に認められることが必要です。

なので、多くのひとは弁護士に依頼します。

当然、費用がかかってしまいます。

 

近年、家賃保証会社を家主さんが使いたがるのは、

そのあたりの事情が大きいです。

家主さんが特別苦労することもなく、

家賃トラブルのケースで強制執行の実行まで持ち込んでくれます。

※他にも、さまざまな便利の良さがありますがここでは触れません。

 

もちろん、家賃の滞納に関しては、です。ここは留意していただきたいです。

 

 

今回のまとめ

 

たとえ問題のある借主であっても、簡単には退去にはもっていけないのです。

それぐらい借主は家主よりも法律的に守られているのです。

 

なので、部屋を貸す、ということについては、

どういう契約をするか、ということに気を付けてください！