賃貸事業の管理業務を確認していきます！①

「家を貸すだけじゃないの？」と

賃貸借を簡単に考えてしまう方がいらっしゃると思いますが、

前回のブログを読んでいただけると、少しは、

管理業務特有のしんどさがあるかもしれない、ということは

わかっていただけると思います。

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家を貸す時に気を付けること

2022/12/10

https://dynamo0427.com/blog/detail/20221210060534/

 

やはり、たとえ個人の家主さんであっても、賃貸をして、敷金・礼金・賃料をいただくのならば、

「事業」になりますし、しっかりとした管理業務を行う義務が発生します。

 

家を貸すときは、どの管理業務を誰が行うのか、計画・準備することが大切です。

賃貸事業は以下の内容があるため、しっかり確認していきます。

 

入居者管理

専門知識やノウハウが必要になることもあるため、

募集や契約については不動産会社に、その他は管理会社に委託しましょう。

 

 

入居者の募集

部屋を貸し出す場合、入居者を募集する必要があります。

物件オーナーは、不動産会社と契約して仲介をしてもらう必要があります。

 

その際にすることとしては、

・不動産仲介会社に依頼し、貸し出す物件の詳細を伝える

・賃貸として出す条件を不動産仲介会社と取り決める

 

物件の広告や内覧といった業務は、すべて不動産会社が行います。

 

賃貸借契約

入居者を見つけたら、賃貸借契約を締結します。

前回のブログにもつながりますが、

賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の

2種類がございます。

 

「普通借家契約」は契約期間の定めがない契約で、契約期間は１～２年が一般的です。

契約期間の満了後は自動更新となり、正当な事由がない限り、貸主から一方的に契約を解除、

更新を拒否することはできません。

 

家賃の回収

入居者からの家賃の回収は、基本的に物件オーナーが行います。

しかし、家賃を毎月、支払日に払ってくれる入居者

もいれば、遅れたり滞納したりする入居者もいます。

家賃の回収について対応が難しい場合には、管理会社と管理委託契約を結ぶことで、

家賃回収を代行してもらうことができます。

 

また、賃料の未納については、長期で滞納する入居者に対して法的手段として

「契約解除」「差し押さえ」「明け渡し請求」のいずれかを行うことがあります。

 

このとき、滞納が続いていることを証明する書類が必要なのですが、いきなり退去を

伝えるのではなく「内容証明」を入居者に送付する必要があります。

書面で伝えても反応がない場合は、「訴訟」という運びになります。

 

トラブルやクレームへの対応

同じ物件内の入居者同士のトラブルや、近隣の住民からクレームが入ることもあります。

さまざまな業務を管理会社に依頼している場合は、クレーム対応全般も管理会社に委託できます。

 

ただ、そもそもクレームが発生しないように事前対策をすることが大前提です。

思わぬことが原因でクレームに発展した場合は、適切な初期対応を行い、再発しないように対応しましょう。

 

入居者の退去時には、修繕やハウスクリーニングが必要になります。

特に退去後の部屋は細かい傷があったり、大きな修繕が必要だったりします。

次の入居者が気持ちよく使用できるように、原状回復のための修繕やハウスクリーニングを行う必要があります。

また、リノベーションやリフォームを退去後に実施する場合は、空室が長く続くと家賃収入に

影響するため、収支を考えて費用決定しましょう。